Investitii imobiliare

Atunci cand discutam despre investitii, imobiliarele reprezinta una dintre cele mai clasice alegeri ale investitorilor. In Romania, investitiile in imobiliare au o traditie indelungata. Iar conform studiilor, acest lucru este incurajat si de o piata foarte permisiva. Spre exemplu, in anul record pe piata de imobiliare, 2007-2008, Romania inregistra o cifra de peste 850 milioane de euro, doar pe piata tranzactiilor de terenuri. In anul 2018, media in investitii  imobiliare (atat rezidential cat si pe terenuri + office) este cu aproximativ 40% mai mica, imobiliarele ramanand insa un puternic motor investitional pentru romani.

Care sunt avantajele acestor investitii imobiliare?

– Investitiile imobiliare au un risc mediu – spre mic

Raportat la gradul de risc investitional, specialistii considera investitiile imobiliare a fi o componenta cu RISC MEDIU, chiar spre minim.  Asta deoarece in urma achizitiei unui teren sau a unui imobil cu scop rezidential, chiar daca acesta nu va fi inchiriat, activul ramane in continuare in posesia noastra. In plus, desi fata de criza preturile au scazut cu aprox. 40%, prabusirea este mult mai mica decat in domeniul altor investitii (cum ar fi actiunile, spre exemplu). Iar in final, preturile imobiliarelor inca sunt in continua crestere, avand chiar o crestere de 10 – 15% anual in ultimii ani.

– Investitiile imobiliare sunt considerate investitii pasive

Atunci cand facem referire la investitii imobiliare, facem referire in general la chirii. Cu alte cuvinte achizitionam un apartament si il oferim spre inchiriere. Aceste tipuri de investitii sunt considerate investitii pasive. Ele nu necesita implicarea noastra zilnica (spre deosebire de o afacere) pentru a produce profit. Simpla administrare a chiriasilor, investitiile in renovare sau in reabilitarea spatiului sunt temporare, la intervale mari de timp.

– Un portofoliu de investitii imobiliare este considerat la momentul actual cea mai profitabila modalitate de crestere a profitului

Daca ne raportam la chiria lunara medie pe Bucuresti, aceasta poate ajunge la 350 – 370 euro pentru un apartament cu 2 camere. Asta inseamna mai mult decat un salariu minim pe economie. Imaginati-va profitul lunar in cazul detinerii unui portofoliu de investitii imobiliare cu 5 sau 10 unitati. 5 apartamente cu 2 camere v-ar putea baga lunar in buzunar peste 1500 euro, in timp ce 10 apartamente v-ar putea aduce peste 3500 euro. Iar cand calculati profitabilitatea, raportata la cost, ar trebui sa luati in calcul garsonierele, spun specialistii. Acestea se inchiriaza in medie cu 250 euro lunar, dar costul lor de achizitie scade drastic fata de un apartament, astfel profitul final fiind mai mare.

–  Romania are printre cele mai mari randamente la spatiile comerciale

Conform studiilor RE/MAX, in 2017 Romania oferea printre cele mai bune randamente la chiriile din spatii comerciale (segmentul office / comercial). Spre exemplu, raportat la tarile vecine din regiune, in Romania investitorii pot obtine cu 1 sau chiar 2,5% mai mult anual din chiriile pe spatii comerciale. Randamentul pe segmentul office este de 7,50% mediu, iar pe comercial 7,25%.

Acestea sunt la momentul actual principalele motive pentru care romanii sunt extrem de interesati de subiectul “investitii imobiliare”. Pe langa aceste avantaje insa, romanii considera o investitie imobiliara ca fiind o modalitate profitabila si mult mai accesibila, mai sigura, de a-si investi banii, raportat la alternativele oferite de banci sau de fondurile de investitii.

Cu alte cuvinte, romanii prefera sa-si investeasca banii in achizitionarea unui apartament sau a unei garsoniere (sau chiar a unei case – segmentul de case avand o crestere spectaculoasa, conform RE/MAX in 2018), decat sa-si plaseze banii intr-un depozit bancar sau intr-un fond de investitii.

Totusi, inainte de a incepe sa investim si sa ne dezvoltam un portofoliu de investitii imobiliare, trebuie sa luam in calcul unele lucruri, spun specialistii.

Investitii imobiliare
Investitii imobiliare

5 lucruri pe care sa le stii inainte sa faci primele investitii imobiliare

Stabilirea unor obiective financiare concrete si creionarea unui plan de investitii sunt lucruri de baza de la care ar trebui sa pornim atunci cand ne intereseaza investitiile imobiliare. Specialistii RE/MAX si Wizmo demareaza frecvent studii cu privire la aceste investitii imobiliare, pentru a ne clarifica avantajele si dezavantajele acestora si pentru a ne face atenti la factorii decizionali pe care trebuie sa ii luam in calcul atunci cand ne pregatim sa investim. Iata asadar, 5 lucruri recomandate de specialistii cu privire la investitiile imobiliare.

  1. Negocierea se face mult mai usor la plata cash.

Acesta este un lucru de la sine inteles. Insa trebuie aprofundat, deoarece negocierea in imobiliare este unul dintre cele mai importante lucruri. Unii investitori celebri (R. T. Kiyosaki – cunoscut pentru investitiile extrem de profitabile in imobiliare) declarau faptul ca adevaratul profit in imobiliare se face la cumparare, nu la vanzare sau la inchiriere. Iar acest lucru poate fi adevarat, daca ne gandim ca in urma platii cash si a negocierii, putem cumpara o proprietate cu pana la 25% mai putin decat pretul cerut initial de cumparator.

De asemenea, in cazul in care achizitia este intermediata de o agentie, specialistii spun ca si negocierea comisionului este o oportunitate. De la 3% se poate ajunge cu usurinta la 1,5 sau chiar 1% daca agentul va vede hotarat si daca aveti oportunitatea de a plati cash, tot pretul intr-o singura transa, fara antecontract si fara alte complicatii.

  1. Cele mai profitabile investitii pentru 2019 par a fi investitiile in spatii care se disting de normalitatea reglementata de lege, cu privire la masuratori

Specialistii RE/MAX atrag atentia asupra unui trend inceput deja din 2018. Apartamentele foarte mari (peste 90mp), casele neconventionale si spatiile cu potential de transformare in birouri sau spatiile care se disting de la reglementarile cu privire la suprafata minima (apartamente care depasesc 120mp, spre exemplu) sunt cele mai profitabile investitii imobiliare. Acest lucru se intampla deoarece randamnetul calculat anual la o astfel de investitie poate fi diferit. In functie de zona si de amplasamant, dar si de disponibilitatea proprietarului la modificari, apartamentele sau mai ales casele pot fi transformate in scoli, institutii private de educatie, cabinete medicale sau alte spatii de acest tip. O chirie pentru un astfel de spatiu depaseste ordinul miilor de euro in centrul unui oras cunoscut.

Exemplu practic: La o casa achizitionalta cu 265.000 euro, in Bucuresti, convertita intr-un sediu de birouri, se poate obtine o chirie de 3250 euro lunar, avand astfel un randament de 14% si o putere de amortizare a investitiei in mai putin de 10 ani.

  1. Investitiile in active imobiliare sunt singurele care tind sa-si creasca valoarea in timp, oferind o stabilitate financiara, in acelasi timp in care produc si randamente.

Pretul imobiliarelor nu are de suferit decat in crize. Insa perioadele de crize sunt destul de rare, in comparatie cu volatilitatea preturilor la actiuni, spre exemplu. Imobiliarele tind sa creasca constant, oferind si stabilitate asupra cresterii. Spre exemplu, din 2008 atunci cand piata imobiliarelor s-a prabusit, pana in 2018, pretul imobiliarelor a fost in continua crestere. Iata, asadar, sunt 10 ani de crestere continua, spre deosebire de piata actiunilor care poate inregistra scaderi sau cresteri drastice de la o luna la alta.

Sa ne imaginam o investitie in imobiliare intr-un activ pe care il amortizam in 10 ani. Dupa cei 10 ani avem o investitie amortizata, care cel mai probabil si-a crescut si pretul initial si care ne aduce in continuare si un randament anual. Asadar, castigam si din chirie, iar daca nu mai reusim sa inchiriem proprietatea, putem sa vindem oricand cu un profit considerabil fata de pretul de achizitie.

  1. Atentie la proprietatile cumparate – fara apartamente vechi + de evitat complexele rezidentiale ridicate in pripa, cu rabat mare de calitate

La o analizam mai atenta a pietei, observam ca majoritatea investitorilor care au experienta pe piata de imobiliare nu vor alege apartamente mai vechi de anul 1978, incercand sa evite imobilele avariate de cutremurul din ’77. De asemenea, pare ca sunt evitate apartamentele construite intre 2004 – 2012. Asta deoarece perioada aceea reprezinta bula imobiliara in care Romania a inregistrat recorduri privind cantitatea construita, neluand in seama insa si calitatea imobilelor.

  1. Se cauta apartamente si garsoniere cu acces facil catre un business center sau catre zonele de birouri

Un astfel de apartament oferit in chirie poate aduce dupa sine un randament mai mare cu 1,5 – 2,5% sau, in functie de imbunatatiri si de zona, chiar poate dubla randamentul anual. Astfel, amortizarea se va face in jumatatea perioadei normale, profitul crescand intr-un mod accelerat.

Astfel de spatii par a fi cea mai profitabila investitie imobiliara la momentul actual, cred specialistii.

Investitii imobiliare
Investitii imobiliare

Care sunt riscurile la care ma expun cand fac investitii imobiliare?

Bineinteles, ca orice alt domeniu al investitiilor, si investitiile imobiliare suporta anumite riscuri specifice. Specialistii analizeaza frecvent riscurile si creeaza profiluri de risc pentru acest tip de investitii.

Investitiile imobiliare se incadreaza in profilul de risc mediu, spre scazut, daca le privim ca pe niste investitii pe termen lung si foarte lung (de la 10 ani in sus). Daca insa le privim ca pe oportunitati de specula (investitii speculative – facute de obicei prin cumpararea pentru revanzare pe termen scurt), investitiile imobiliare pot deveni extrem de riscante.

Care sunt cele mai des intalnite riscuri in investitii imobiliare?

  1. riscuri fizice – distrugerea, degradarea imobilului

Acest risc poate aparea din cauza unor cutremure sau a unor incidente naturale, inundatii, alnecari de teren, dar si din cauza alegerii nepotrivite a chiriasilor. De asemenea, mai putem suporta riscuri de avarie si din cauza unor incidente ce tin de vecini (avarii in apartamentul de deasupra sau explozii ale instalatiilor de gaze in bloc).

In ceea ce priveste terenurile, riscurile pot aparea din mai multe directii. Pentru terenul agricol, principalul risc este poluarea si infiltrarea in sol a diferitelor substante chimice ce-i pot afecta acestuia capacitatea de a rodi. Iar pentru terenurile intravialane, riscurile pot aparea din ceea ce presupune eliberarea unor autorizatii de constructie pentru zone aflate in apropierea uzinelor, pentru terenuri prin subsolul carora trec magistrale de gaze etc.

Impotriva acestor riscuri exista studii topo-geografice care vor arata daca terenul reprezinta sau nu o investitie profitabila, daca este afectat sau nu de factorii mentionati mai sus.

Iar referitor la avarierea spatiilor, impotriva acestor tipuri de riscuri exista bineinteles metoda de asigurare a apartamentului / garsonierei / spatiului. Insa, legislatia din Romania este destul de greu de interpretat, iar birocratizarea acesteia poate impinge recuperarea sumei de bani la extrem. Insa, dupa cum spuneam, investitiile in imobiliare trebuie oricum privite ca o investitie pe termen lung.

  1. riscuri cu privire la pret – cerere si oferta

In cazul unor evenimente economice majore (precum crizele), preturile sau cererea pentru imobiliare poate sa scada. Insa, de cele mai multe ori, exista semne ale producerii unor astfel de evenimente, iar acestea nu se intampla pur si simplu instant sau de la o zi la alta. Asadar, un plan bun de actiune si o strategie de investitii gandita si pe perioada de criza pot duce la evitarea unor astfel de riscuri sau cel putin la minimizarea pierderilor.

Cum si cand cumpar active pentru a incepe sa investesc in imobiliare? Ce spun specialistii?

Momentul incare cumparam activele pentru o investitie in imobiliare poate determina succesul sau esecul unei investitii.

Daca ne referim la cumpararea unui apartament sau a unei garsoniere, pe langa perioada de criza (cand scaderile de pret sunt drastice), aceasta in care stim cu totii ca este bine sa cumparam (pentru ca vom cumpara inevitabil mai ieftin), mai este bine sa tintim o perioada, spun specialistii.

Este bine sa cumparam in stadiul de proiect sau pe perioada desfasurarii proiectului de constructie. Cumpararea de la dezvoltator este mai avantajoasa, deoarece putem rezerva proprietatea in baza unui avans, iar la achitarea integrala putem obtine o reducere consistenta.

Daca facem referire la case, din nou, cumpararea unei case la stadiul de “rosu” poate fi favorabila. Personalizarea finisajelor si dotarea / utilarea casei in regie prorpie poate fi mult mai ieftina, iar investitia finala va ajunge sa ne coste mai putin, sumele economisite putand fi chiar de peste 30%, spun specialistii.

Iar daca este vorba de terenuri, specialistii spun ca cea mai favorabila perioada de cumparare este in anotimpul rece sau in momentul in care clima afecteaza solul, in perioade de seceta. Terenul fiind deja infertil si neproducand randament va fi o povara in plus, o cheltuiala pentru vanzator, acesta dorind sa scape de el. Ceea ce va determina cumparatorul sa poata oferi un pret mai mic, iar vanzatorul sa accepte.

Daca este vorba de terenuri intravilane, achizitionarea aici se face prin alte metode, pentru a iesi in castig si pentru a avea un profit foarte mare. Se cauta achizitionarea unor loturi cu suprafete extinse (peste 10.000mp) de teren agricol, cu posibilitatea tranzitionarii in intravilan. Dupa achzitie, se trece terenul in intravilan si se parceleaza, solutia aceasta generand un profit imens de cele mai multe ori, la vanzarea pe termen lung.

Investitii imobiliare
Investitii imobiliare

Care sunt cele mai profitabile investitii imobiliare?

Ei bine, raspunsul la aceasta intrebare poate fi interpretat din mai multe perspective. Pot fi profitabile si investitiile care se amortizeaza cel mai rapid, dar pot fi profitabile si cele care au cel mai mare grad de ocupare, daca vrem sa le inchiriem.

Ce tip de spatiu imi garanteaza cel mai rapid recuperarea investitiei?

Cel mai rapid se amortizeaza garsonierele. Acestea garanteaza cel mai repede in timp recuperarea investitiei initiale. O garsoniera cumparata cu 30.000 euro in Bucuresti iti poate aduce inapoi investitia initiala in mai putin de 10 ani, spun specialistii. Insa, in orase precum Iasi sau in alte orase de provincie in care preturile sunt inca foarte accesibile, o garsoniera isi poate amortiza cheltuielile si in perioade de pana la 7 ani.

Care sunt spatiile cu cel mai mare grad de ocupare?

La gradul de ocupare, apartamentele cu 2 camere stau cel mai bine. Acestea poposesc in medie pe piata mai putin de 30 de zile pe an. Astfel, 11 luni din an un apartament cu 2 camere va fi inchiriat, spun specialistii.

In acelasi timp, apartamentele de 3 camere se inchiriaza pe termen mult mai lung. Iar daca ne gandim la faptul ca acestea sunt de cele mai dese ori solicitate de catre familii cu copii, acest lucru este logic. Cu alte cuvinte, desi nu au o rapiditate la fel de mare in inchiriere, acestea pot aduce si ele un randament bun.

Investitii imobiliare cu cel mai mare randament

Chiria este si ea ajustabila in functie de camere. Numarul de camere mai mare poate aduce o chirie mai mare. Spre exemplu, in cazul uneui apartament cu 2 camere investitia va avea un randament de 7,1% in medie (spune RE/MAX), in timp ce in cazul unui apartament cu 3 sau 4 camere, randamentul urca spre 8.4% in medie.

Pentru garsoniere randamentul pe Bucuresti este calculat de specialisti la circa 7,2 – 7,5% pe an. Iar pentru terenuri acesta este destul de divers. Insa, de cele mai multe ori, terenul agricol are randamente mai mari pe termen lung, acesta fiind un activ de pastrat in portofoliul de investitii imobiliare.

De unde ma informez cu privire la cele mai noi oportunitati si cele mai profitabile investitii imobiliare?

Daca doreti sa devii investitor in acest domeniu, trebuie sa urmaresti in principal site-urile mari de cerere – oferta – site-urile de anunturi imobiliare. Insa pe site-uri de specialitate, cu profil economic, cum este si profitinfo.ro vei gasi si analize sau articole informative despre astfel de investitii si despre alte oportunitati din domeniu.

Cel mai bine este sa te informezi singur cu privire la ceea ce te intereseaza, din diverse surse credibile, dupa care sa prezinti o lista de intrebari pentru a te lamuri, in fata unui specialist. Investitiile in imobiliare pot fi o sansa minunata de a-ti creste profitul, insa pot fi si o sansa de a pierde capital la cote inimaginabile, daca nu le realizezi cu cap.

Intreaba un consilier imobiliar, informeaza-te pe site-uri de stiri si fii mereu la curent cu noile oportunitati de pe piata imobiliara. Iar in momentul investitiei apeleaza mereu la specialisti. Toate investitiile imobiliare trebuie sa fie facute prin intermediul unui notar, iar un consultat de profil poate sa te ajute in multe cazuri sa gasesti o investitie mai profitabila sau sa scoti un pret mai bun, chiar daca va trebui sa ii platesti o mica suma drept comision.